上次写了个懒人理财妙法。名字没起好,错在“妙”字上。 一叫“妙法”,就有了妖法的嫌疑。你看,宝玉、黛玉都是好玉,这个妙玉就心术不正,不怎么妙了。所以这回叫理财法。因为是针对勤快人的,纯粹是个苯办法,毫无妙处可言。
我的理财法,不适合各位热爱401K的同志。 请作如下逻辑分析,来判断是否需要接着看下去。
a = 我不是个高度自律的人; b =我年事已高; c=我热爱本职工作;d= 我打算坚守岗位到60岁,最好能再发点余热;e= 我是个懒人,
如果 a, b, c, d, e, 符合一条,看了也没用。就像当年文革时上大学,地、富、反、坏、右,一票否决,没戏了。因为快速积累财富对你毫无意义。下面的程序完全是废Code. 运算多了,不担加大大脑CPU的负担,还容易造成memory leakage. 当然了,要是为了扔砖头锻炼身体,或是投手榴弹保卫祖国,还可以接着看。
勤快人的法子在理想条件下,是10年达到finanical free,20年资产达到年工资的一百倍。听起来够吓人的吧!
爱因斯坦的相对论够吓人的。完美的理论来自于一个简单的假设:“光速在真空中不变”。我的勤快人笨办法也只有一个简单的假设,“每年找到一个even cash flow的房子,房价有8%的年增长." 不要忙着对假设下结论,听我讲完。 实在受不了这个假设,可以Goto End.
好了,鉴于你是个勤快人,光在这看我的唾沫星子是不行的。拿出你的笔和纸来,或者打开你的Excel, 算算在这个假设下,会发生什么样的后果。
首先,每年存30%的收入。
第一年,用存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第一个房子,出租。
第二年,用在存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第二个房子,出租。
第三年,用在存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第三个房子,出租。
第四年,把第一个房子的equity借出来,加上新存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第四个房子,出租。
第五年,把第二个房子的equity借出来,加上新存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第五个房子,出租。
第六年,把第三个房子的equity借出来,加上新存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第六个房子,出租。
第七年,把第一个、第四个房子的equity借出,加上新存下来的30%的收入,付20% 的首付,买第七个房子,出租。
第八年,停止。除非你一辈子相当勤快人。 要想过上好日子,的明白为什么要赚钱。当房东很累,要想过上好日子,必须学会从勤快人,变成懒人。要是只想finanical freedom, 第八年,第九年,安心守着房子过日子。 第十年开始卖出,因为你的passive income 已经超过你的工资收入了。要是为了一千万,需要一路滚雪球玩下去。二十年以后,你会有一千万
附件上是10万年收入的参考答案。总共有三个表,要对着看。表的内容我就不解释了,勤快人吗,自己算算,再对着看看、好好想想就明白了。
数字是否精确的决定意义并不大,懒人理财法是power of compounding。勤快人理财法是leverage加上power of compouding. 懒人财富是指数成长,勤快人是爆炸性成长。
好了,下面再谈我的假设。
很多人看见这个假设,马上会跳起来说你bayfamily是做梦,上哪找这样的好事。 我承认,这样的好事难找。勤快人吗,应该通晓全球经济变化。要拿出湖兄的精神,到处找项目。凭良心说说,这样的好事并不是mission impossible. 弯曲过去25年平均房价涨幅为7.8%。只要你不是特别倒霉,买的全是大泡泡,达到平均水平就够了。或者用dollar average 的办法,逐年买进。中国过去10年里,年涨幅也超过8%。 勤快人吗,通晓全球经济,追踪热点地带,努力找,是可以的。
住在中西部的朋友,实在找不到8%,也可以按5%的增幅,中西部也不需要20%的down payment, 来实现even cash flow. 有更大的Leverage,财富的成才更是惊人的。看看石头就知道了。
马上有人会问,弯曲没有正cash flow 的项目,这我也承认。现在是没有了。但过去有,通常是买了房子第三年的样子可以有positive cash flow. 我的计算是为了简便起见,如同热力学的卡诺循环,是热力学第二定律下的极限。 没有正的cash flow, 开始的时候,你的多帖些现金。会对增长有些影响,但不大。有耐心的人可以自己算算。其实,找不到cash positve的也不要紧,只要缺口不是太大,30%的存款里,拿出10%来喂鳄鱼嘴,20%来投资,财富也能爆炸着增长。
有人说,每月存30%的收入太难,相当于50% 的税后收入。不买401K, 不住大房子,存30% 不难。实在还想不明白,干脆自己租房子住算了。房子是用来投资的,不是用来住的。切记,切记!
工作收入可以不高,但一定要稳定。稳定的10万元年收入,比不稳定的12万元年收入要好的多。有了稳定的家庭的收入,才可以有的大的leverage. 第七年以后,可以不用再往里面帖现金了。再也不用存30%的收入。 第八年,就可以过上好日子了。