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治国 - 废城底特律 世界汽车之都遭遇 废墟化字体[ ] 颜色[ 绿 ]
分类:文学创作  创建于:2013-04-04 被查看:2148次 [收藏:日记|作者] [评论]
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// when a nation/country lost productivity, it is declining or dead. 
// Where does the money go?
// Where is the gov't to help (protect the nation/country/people/jobs/business).
// like stock or any market, when value goes up or when it has the potential to go up. it is good to profit. or else, most likely one will lose money.

治国 - 废城底特律 世界汽车之都遭遇"废墟化"

reference:

奥巴马在中国起重机下演讲 鼓励“美国....


※ 来源: http://www.JiaoYou8.com ※

 
unavail
45岁,加州
评论于:2013-04-06 13:32:01  [评论]

这就是中国人想买的美国1美元房子 敢要么?(组图)

文章来源: -

“1-100美元,便可以买走一套房子”,这是美国汽车城底特律打出的最新广告语。自从密歇根政府接管底特律后,这座美国名城已不可避免地要走向破产。早在10年前,底特律中心街区“鬼城”的房屋就以其白菜价而闻名,如今,这一萧条气象已经蔓延至市中心方圆12英里的地段,居民成批弃房出走,而外来者兴高采烈地前来“捡便宜”,如今这股“捡便宜风”已蔓延到中国大陆。

   中国媒体对底特律“烂尾楼”的报道称,有美国人两年来买下了底特律363处房产,而且是便宜的不得了,买双鞋子的钱就可以买一套房子,大大地合算。这位大手笔买房的美国人显然成了最好的底特律房屋推销商,她很有底气而且看起来有点买房只会干赚不赔的说,5年前卖45万美元的房子,她现在仅花2300美元就买了下来。在买房上最大的一笔开支花了12000美元,买下了曾价值170万美元的房产,最小的一套房子只花了500美元。一些中国人由此看到了商机,这发财的机会真是从天而降。

网上超过百万人热议如何到底特律抄底,更有网站称,他们将组织一批购房者到底特律去“巡礼”。

美国底特律市中心1美元的住宅

  这种1美元的房子白给你,你敢要吗?

   近30年间,底特律流失了超过100万居民,目前底特律市的人口只剩下70万。几年前汽车工业的不振令汽车城萎靡不振,2012年,底特律被《福布斯》杂志评为“美国最悲惨城市”。底特律房地产市场一路下滑,城市住宅的中位房价只有7万多美元。那些在市场上标价便宜的住房基本上是在市中心地区,就如荒废的“烂尾楼”,投资这样的房地产就等于买了一堆废铜烂铁。想想看,在美国最悲惨城市买房,而且是白菜价的房,到底最后谁会成了悲惨世界的主人公?很多居民迁往底特律的郊区和卫星城,那里的房价还可以维持在较为正常的水平,做为投资或可获得回报,但这要看这座城市经济复苏的程度。

 

  这幢售价2.4万美元的住宅看外表还不错,属于活动住房。

  在美国买房那是要熟悉当地社区的情况,所谓房地产投资可赚钱的秘诀就是看住房在什么样的社区。底特律的房价看似白菜价,但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本,对于那些外来的购房者而言,有能力去抄底,但这不等于有能力能把买到手的房子维持下去。

 

售价16.9万美元的这幢住宅,抄底还有希望赚钱,关键是看社区环境。

 
这是售价25万美元的住宅,居住面积有330平方米,五间卧房。

 这幢售价32万美元的住宅,居住面积为350平方米,有4个卧房。

  看到1-100美元的房屋销售广告,美国房地产业界的明白人都知道,这广告的主要对象并不是本地美国人,而是在吸引那些想快速致富的外州投机者和对美国房地产情形不了解的外国人。美国《商业周刊》就曾撰文分析,借着美国经济复苏的东风,令那些对美国经济重燃信心的国际投资者重新注资美国楼市,并不是没有可能。这其中房价最为低廉的底特律,则优先得到了更多关注。

  美国本土的房产投资商大手笔购买房产,然后将其再翻倍转卖给来自世界各地的投机商。因此这些廉价房的最终买主,反而多是外国人。外国的购房者几乎无法在美国申请贷款,即便申请到贷款,利息也比本地人高得多。而这些廉价房有相当一部分是银行放出的止赎房(法拍屋),买家购买后还需缴清各种此前拖欠的税费。但对于这些,海外的购物者却知之甚少。

  底特律的房价便宜不?便宜。但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本。底特律市的房子多是木头建的,且修建年代较早,后续的维修成本很高,买下这样的房子,维修费可能是房价的几倍。底特律的房产税也不低,大约是估价的2%-4%,有些房屋一年的房产税可能要数千美元。房屋估值由政府评估,现在政府差钱,把不值钱的房屋市场价值往高一些估值,然后收缴房地产税,这是地方政府从老百姓口袋里捞钱的合法手段。因此,在底特律买房,每年缴纳房产税自然就成了一笔不小的费用。

  在诸多购房隐性成本之中,海外购房者往往最容易忽略的,还有美国人最为看重的居住成本。底特律市中心是房屋最廉价的居民区,1美元的房子就出在这种地方。市中心13英里以内的市区全是贫民区,安全差、环境乱,黑帮盘踞,枪支泛滥,毒品交易横行。

 

 这幢售价49.9万美元的住宅,有4个卧房。

 这幢售价49.9万美元的住宅,居住面积为260平方米。

 这幢售价49.9万美元的住宅,外表看起来很漂亮。如果是在好的社区,不论是自住还是出租,都应当屋有所值。

 
unavail
45岁,加州
评论于:2013-04-05 00:41:04  [评论]

美报记者走访底特律:买的不是房而是债务(图)

文章来源:


破败不堪的底特律房产


  记者日前走访了底特律地区华裔社区和民众,听听他们如何给底特律的房产市场定位,以及投资底特律房地产可能面临的潜在风险。

  当地华人说,在底特律投资房产,买的不是房而是债务,投资底特律房市不值得。在美国福特汽车公司担任产品设计的华裔工程师郑良根在底特律地区居住超过20年,得知记者来意后开门见山地表示,在底特律花五美元钱就能买到房,花1美元钱买到房也并不稀奇。但是买下这种房子后根本无法住人,必须进行大幅度维修后才能入住。从这个角度来说,买家花1美元或数百美元买的并非房子,而是债务。

  郑良根算了笔账,如果买家花100美元买了一栋房子,不仅要接管前屋主所留下的债务,还要投入相当一大笔房屋维修费用。同时,买家还要向政府缴纳每年数千美元的地税和年度房屋检查费。因此每年花在房子上的成本就是近万美元。郑良根举例说,他的朋友上世纪50年代在底特律买了一个独栋房价值约100万美元,3层楼的砖房。这栋房子在60年代没有升值,而从70年代开始大幅度下跌,到了80年代因底特律工业的萧条以及不断恶化的居住环境,当地已经非常不适合居住,于是他朋友全家搬离了底特律,房子也就空置下来。底特律像这样的实例很多,大批房子空置至今,给很多无家可归的流浪汉、失业者以及犯罪分子可乘之机,这些人在光天化日之下进入空房子,肆无忌惮地拆除水管、炉灶、马桶、家具甚至门窗等卖钱。

  郑良根表示,从上世纪50年代至今,底特律的总人口从170万下降至70万,先前供170万人口居住的房子,现在只有约60余万人居住,供绝对大于求。房子空置导致政府收不到地税,同时还要拿出钱来救济失业者,为贫穷人士发放社会福利,这个政府当然要破产。像他这样在当地生活了20多年的华人,平时很少去底特律市中心,除非不得已需要到市政府去办理公事。他说底特律市中心常年治安环境不佳,到了夜晚街上更是看不到人。在底特律市区内一些公司上班的职员,通常都居住在周边半小时车程外的其它城市,他们一下班就立即开车离开底特律市,绝不在此逗留或消费,因此整个底特律市到了夜晚就是一座 “空城”。郑良根明确地说,他认为投资底特律市的房地产不值得,自己目前也在做一些房产投资生意,但绝不会选择底特律。

  在采访过程中,见到不少与郑良根有着类似见解的人,在酒店附近一家中餐馆吃早餐时,一名华裔员工都向记者表示,他不敢去底特律工作,也不敢住在那边,因为那里治安非常糟糕,小商家不敢在那里做生意。他说大家都先后搬出了市中心,没有人居住就没有服务业,没有服务业就更不适合人居住,随着这种恶性循环,这座城市就变成了空城、死城。

 
unavail
45岁,加州
评论于:2013-04-04 21:52:54  [评论]
// like stock or any market, when value goes up or when it has the potential to go up. it is good to profit. or else, most likely one will lose money.


底特律破產:1雙鞋抵2套房 千人搶房團欲抄底底特律

 
unavail
45岁,加州
评论于:2013-04-04 21:27:45  [评论]
// Where does the money go?
// Where is the gov't to help (protect the nation/country/people/jobs/business).


废城底特律 世界汽车之都遭遇"废墟化"(高清组图)

文章来源: (被阅读 39403次)


  在中国城市化运动如火如荼的时候,地球另一端的美国,一些城市却正在遭遇“废墟化”,被誉为“世界汽车之都”的底特律首当其冲,这座城市有近四分之一的房屋处于荒废状态。科幻电影里经常出现的未来废墟都市,也许并不只存在于想象当中。编辑:陈若冰

  

  底特律市地处北美五大湖区的黄金水道,与加拿大温莎市隔河相望。过去,依靠制造业起家的底特律曾兴盛一时,位居美国第五大城市。2012年,这座昔日无限风光的城市因为高犯罪率、高失业率、人口外流、财政危机及破产风险等诸多负面因素,被《福布斯》评为“美国最悲惨城市”。图片拍摄于2012年4月,中心城区不远就可以看到大片废弃的房屋和空地。

  

  1916年,福特汽车位于底特律高地公园的生产线,下班时刻,回家的工人挤满马路两边。1914年,由亨利-福特首创的流水线作业,不仅带动了汽车产业的蓬勃兴盛,更直接带来了美国20世纪20年代的 “柯立芝繁荣”,成为美国进一步崛起的基石。

  

  2009年在高地公园相近位置拍摄的照片,马路上已经罕见行人。

  

  1917年拍摄的底特律伍德沃德大街,川流不息的电车和熙熙攘攘的行人,透露着一派欣欣向荣的景象。在20世纪50年代的鼎盛期,底特律位列美国第五大城市,全城拥有将近200万人口。

  

  2013年1月拍摄的伍德沃德大街,虽然周围依然高楼林立,但许多大楼处于空置状态,大街上的行人和车辆也屈指可数。

  

  底特律在其兴盛之时,建造了大量华丽的建筑,被称为“美国的巴黎”。其中1913年耗资1500万美元建成的密歇根中央车站,楼高18层,是世界上最高的火车站。1940年代,每天有4000多乘客使用车站,同时还有3000多白领在车站上面的写字楼里工作。然而随着家用汽车的普及,乘坐火车出行的人越来越少,1988年车站被迫关闭。

  

  底特律的兴衰,可谓成也汽车,败也汽车。传统制造业极度优胜劣汰,1958年,美国豪华汽车生产商帕卡德倒闭,其生产线一直荒废至今。1970年代,石油危机重创美国汽车工业,而后日本和欧洲的经济型汽车也对三大汽车公司造成严重威胁。2008年的金融危机又给了底特律致命一击:三大汽车公司裁员14万人;2009年,克莱斯勒和通用相继宣布破产。

  

  虽然目前底特律汽车工业正在复苏,但三大汽车公司在美国汽车行业所占比例也由原先的近九成降至眼下的不足五成。图为2009年5月,底特律市区的广告,呼吁人们购买国产车,重振“汽车之都”的辉煌。

  

  50年前,底特律的汽车制造业主要集中在市区。但是随着市区土地价格和工资上升,市区制造业开始向周围的卫星城转移。目前美国三大汽车制造商中,只有通用的总部在底特律市中心。

  

  由于美国汽车工业不断受到冲击,之后的几十年来裁员不断,底特律人口也因此不断下降,由全盛时期近200万急速下降到现在的71万。2008年次贷危机开始后,底特律又有越来越多的抵押房屋被银行没收。

  

  经济不景气、制造业搬迁,原本居住在市区的中产阶层转向郊区或外地居住,从而出现城市空心化现象。底特律的市政收入主要来自税收,衰退的经济则令税收缩水。税收减少,进而治安下降,再导致公司和个人逃离底特律,从而造成更少的税收,这形成了一个恶性循环。图为2013年2月,底特律市区一座废弃的医院。

  

  底特律市政府资金濒临枯竭,几乎无法负担政府雇员薪资及医保和养老支出;大量借贷使这个城市背上了越来越沉重的债务负担,居民生活因此受到严重影响。图为2013年2月,底特律市区一个消防站关闭。

  

  2011年12月,底特律市区一座废弃的教堂。

  

  如今底特律城区城市内83%居民是黑人,也是全美最穷的大城市,其中三分之一以上的人口生活在贫困线以下,失业率高达18.2%,相当于全国平均水平7.7%的两倍多。图为2011年12月,一名黑人无家可归者领取慈善组织分发的食物。

  

  随着失业率的持续升高,底特律的犯罪率也升至全美第一。图为2012年1月,底特律市一个社区关于警惕犯罪的提示牌。

  

  不少空置房屋成为窃贼轮番洗劫的场所。图为2013年3月,一所空置房屋前的窨井盖被人偷走,邻居只好用汽车轮胎遮挡。

  

  底特律政府管理不善也加快了这座城市陷入危机的速度。美国联邦地区法院不久前判定前底特律市长夸梅·基尔帕特里克腐败罪名成立,他曾向希望获得或保住市政合同的承包商索贿。在2002至2008年的任期内,基尔帕特里不仅没有领导底特律市革新,反而洗劫了这座城市。图为2010年5月,基尔帕特里克出庭受审。

  

  今年3月,密歇根州政府宣布底特律市进入财政紧急状态,底特律成为密歇根州为避免财政破产而被州政府接管的第六个城市。截至目前,底特律的长期负债为140亿美元,财政赤字为3.27亿美元。

  

  3月14日,密歇根州州长斯奈德(中)宣布以紧急状态接管底特律,派出紧急财政管理人奥尔(右)负责该市的财务,奥尔将掌握本属于底特律市长戴夫·宾(左)及市议会的很多权力。奥尔具有长期处理公司破产和重组案的经验,此前最为出名的就是处理克莱斯勒公司重组。

  

  底特律目前虽然处在破产边缘,但另一方面,底特律也在经历“创新”和“重生”。就在奥尔上任的第一天,底特律的汽车业界共同捐助800万美元,重整底特律的紧急公共用车,包括100辆警车和若干救护车等,帮助确保城市内的公共安全,减少紧急响应的时间。而Quicken Loans信贷的创始人吉尔伯特,则在商业区以低价买了大量地产,然后将其数千雇员转移到那儿,以期提振城市生机。

  

  现在,底特律已经开始重建工作,以吸引年轻人留在底特律,市政当局着手拆除一些废弃房屋,准备将房屋所占地转为农田,在增加收入的同时,有助减少犯罪事件的发生。不过由于积重难返,这些努力能否收到成效,还很难说。

  

  底特律的兴衰,也给中国的城市化发展提供了参考样本。高速工业发展导致快速城市化,然后在产业调整中又出现城市社区衰退、失业率上升、城市空心化的现象。美国城市化从25.7%提高到75.2%,用了120年,而中国预计2035年以前就能达到75%左右。现实中,中国新兴城市不乏底特律的影子,依靠“三来一补”加工业崛起的东莞在2009年金融危机时就出现了许多企业倒闭的情况。

 
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